Si eres propietario de una vivienda y estás considerando darle una giro a través del alquiler, es probable que te hayas preguntado qué opción es más rentable: ¿un alquiler turístico o un alquiler convencional?
En este artículo, veremos las diferencias entre estas dos modalidades, analizando aspectos como el contrato, la usabilidad, los ingresos, el mantenimiento y control, así como las consideraciones legales.
Los pisos de uso turístico aumentaron en 2023
Se ha alcanzado un nuevo récord en el mercado de pisos turísticos, que ha superado las 340.000 unidades en todo el país, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque este tipo de apartamentos constituyen solo el 1,3% del total de viviendas, experimentaron un aumento del 9% en el último año, destacando su creciente popularidad en todas las comunidades autónomas.
Este incremento significativo marca una clara diferencia con el pasado, donde estos activos representaban el 1.24% del total de viviendas en el país, evidenciando una tendencia ascendente en la preferencia por pisos turísticos, con cifras superiores al 1.28% registrado en 2020, que contaba con 321,496 unidades destinadas a uso turístico.
Este fenómeno revela una transformación dinámica en el mercado inmobiliario español, donde la demanda de pisos turísticos continúa en aumento, superando las expectativas y consolidándose como una opción atractiva para propietarios e inversores. Aunque representan una fracción relativamente pequeña del total de viviendas, su crecimiento del 9% en el último año destaca su impacto significativo.
La proliferación de pisos turísticos en Aragón
Los pisos turísticos persiste en Aragón, donde, aunque no ostenta el récord en cantidad de estas residencias, su crecimiento incesante es evidente, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) actualizados en diciembre. Al cierre de agosto de 2023, se registraron 4.041 inmuebles destinados al turismo en la región, siendo Huesca la provincia con la mayor presencia, con 2.366 unidades, concentradas mayormente en la zona del Pirineo, constituyendo el 59% del total.
Los datos del INE revelan que Zaragoza es la localidad aragonesa con mayor concentración de pisos turísticos, sumando 698 unidades, seguida por Benasque con 284, Sallent de Gállego con 256 y Jaca con 246. Teruel cuenta con 121 y la capital oscense con 44.
Contrato: Flexibilidad vs. Estabilidad
En primer lugar, es crucial entender la diferencia principal entre un alquiler vacacional y uno de larga estancia. El alquiler vacacional implica periodos cortos y flexibles, mientras que el alquiler de larga estancia se extiende a un periodo significativamente más largo, con un contrato que puede alcanzar hasta 5 años.
En el alquiler de larga estancia, la vigencia del contrato está sujeta a las regulaciones de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), estableciendo una relación más estable, pero limitando la flexibilidad para el propietario. En contraste, el alquiler vacacional permite contratos más moldeables a las necesidades del propietario, brindándole un mayor control sobre la propiedad.
Nuevo Decreto en Aragón para regular viviendas de uso turístico
El Gobierno de Aragón aprobó un nuevo Decreto que regula las viviendas de uso turístico en la región. Esta reforma se centra en mejorar la calidad y, como consecuencia, la satisfacción de los clientes que optan por este tipo de alojamiento. Para lograr este objetivo, se han implementado varias modificaciones significativas.
En primer lugar, se establece la obligación para los titulares de estas viviendas de obtener un certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, emitido por un técnico competente. Este certificado servirá como garantía de que la vivienda cumple con los requisitos necesarios en términos de habitabilidad y seguridad. Además, se detallan los requisitos mínimos que deben cumplir las viviendas de uso turístico en cuanto a las dimensiones y características de sus diferentes estancias. Por ejemplo, se especifica que deben constar, al menos, de un salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño.
En cuanto a las dimensiones mínimas de las estancias, se establecen criterios específicos para dormitorios dobles e individuales, salón-comedor, cocina, salón-comedor-cocina, baño y estudios. Asimismo, se aclara que la capacidad total de la vivienda, incluyendo elementos de descanso como sofás-cama, no puede superar la capacidad máxima alojativa total, y se prohíbe la instalación de camas fijas en el salón.
Otro aspecto importante es la participación de los ayuntamientos en la regulación de estas viviendas. Los municipios podrán emitir informes vinculantes sobre la conformidad de la vivienda con la normativa municipal de edificación, el uso urbanístico previsto y las directrices de ordenación territorial. Además, se exige a los propietarios declarar que los estatutos de la comunidad de propietarios no limitan el ejercicio de la actividad turística y proporcionar un plano acotado de la vivienda firmado por un técnico competente.
Finalmente, se destaca que la Ley 7/2021 introduce una tasa de 130 euros para la tramitación y comprobación de la declaración responsable previa al inicio de la actividad, modificación o reforma de una vivienda de uso turístico, así como su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón. Esta tasa entró en vigor a partir del 23 de octubre de 2023.
Diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler convencional
Usabilidad: ¿Visitantes o Habitantes?
En un alquiler convencional, los inquilinos son habitantes a largo plazo, estableciendo la propiedad como su hogar. Por otro lado, en el alquiler turístico, los huéspedes son temporales, permitiendo al propietario un uso más libre de la vivienda.
La posibilidad de utilizar la propiedad es una ventaja del alquiler vacacional, el propietario puede disfrutar de su espacio en momentos en los que esté desocupada.
Ingresos: periodicidad y riesgo de impago en el alquiler turístico y alquiler convencional
En términos de ingresos, el alquiler vacacional suele ofrecer tarifas por noche, lo que puede resultar en ingresos más elevados. Además, el pago por adelantado en el alquiler vacacional minimiza el riesgo de impago.
Por otro lado, en el alquiler de larga estancia, la periodicidad del pago es mensual, lo que aumenta el riesgo de impago. Sin embargo, proporciona una estabilidad financiera a largo plazo, aunque con beneficios potencialmente menores en comparación con el alquiler vacacional.
Mantenimiento y control alquiler turístico y alquiler convencional
En cuanto al mantenimiento y control de la propiedad, el alquiler turístico brinda a los propietarios el poder de tomar decisiones sobre la vivienda. Son ellos quienes se encargan de la limpieza regular, asegurando que la propiedad esté siempre lista para recibir nuevos visitantes.
En cambio, en el alquiler convencional, la responsabilidad de la limpieza y el mantenimiento recae en el inquilino. Además, la posibilidad de realizar cambios estructurales en la vivienda es más viable en un contrato a largo plazo.
Elección personalizada
La elección entre alquiler convencional y el turístico dependerá de las metas financieras, el nivel de compromiso deseado y las preferencias individuales del propietario. Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas, y la clave radica en evaluar cuidadosamente cada aspecto antes de tomar una decisión.
Al considerar las opciones de inversión, evalúa tus objetivos personales para tomar la decisión que mejor se adapte a ti. Ya sea el auge del alquiler turístico o la estabilidad del alquiler tradicional, cada opción ofrece oportunidades únicas para maximizar el rendimiento de tu propiedad.
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