Un contrato de alquiler de vivienda habitual es un documento que regula la cesión y el uso de inmueble y los derechos y obligaciones del arrendador (el propietario) y del arrendatario (el inquilino).
Si el contrato de alquiler está redactado siguiendo las pautas que dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) será perfectamente válido, de lo contrario, puedes tener problemas.
¿Sabes cuáles son los puntos a tener en cuenta a la hora de redactar un contrato de alquiler de vivienda habitual? Te los contamos a continuación, pero, antes de nada, es importante señalar que todos ellos aplican cuando el inmueble en cuestión está destinado a vivienda habitual. Es decir, estas consideraciones no serán idénticas para otro tipo de alquileres como locales, despachos, alquileres vacacionales o pisos de estudiantes.
Consideraciones a tener en cuenta en un contrato de alquiler de vivienda habitual
- Duración del contrato de alquiler de vivienda:
La duración de un contrato de alquiler suele ser de 1 año, renovable hasta 5.
Si se han pactado periodos más cortos, el inquilino puede tener derecho a prorrogarlo hasta cinco años. La legislación anterior limitaba la renovación a tres.
Además de la duración inicial, el contrato de alquiler puede prorrogarse tácitamente. Si al final de los 5 o 7 años previstos, ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato, este se amplía de nuevo hasta 3 años más.
El plazo para comunicar la extinción antes de que se active esta prórroga tácita es de 4 meses para el propietario y 2 meses para el inquilino.
- Derecho ante la venta de la vivienda:
Si la vivienda se vende, el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo de su contrato (cinco o siete años) tiene que estar garantizado.
- Irregularidades en la duración del contrato de alquiler:
Algunos arrendadores proponen realizar un contrato de 11 meses para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión del plazo.
Si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar.
- Extinción del contrato de alquiler de la vivienda:
El arrendador puede recuperar el piso después del primer año, pero tiene que demostrar que necesita la vivienda para él mismo o para algún familiar directo, en primer grado de consanguinidad.
Esta es una excepción que muchos arrendadores habían utilizado como excusa para finalizar los contratos antes de tiempo, pero a día de hoy solo será válida si se ha indicado de manera expresa en el contrato inicial de arrendamiento.
El inquilino, por su parte, tiene reconocido el derecho a desistimiento del contrato después de los 6 primeros meses, comunicándolo con al menos 2 meses de antelación.
- Fianza y depósitos:
La Ley establece que para los alquileres de vivienda se fije la entrega de 1 mes de fianza y un máximo de 2 mensualidades más como garantía adicional.
Establecer una fianza se recomienda a los propietarios como garantía del pago de la renta, gastos asociados y conservación de la vivienda en buen estado.
- Actualización del precio del alquiler:
Las partes pueden fijar libremente la forma de actualizar el alquiler, pero el incremento nunca podrá ser superior a la subida marcada por el IPC.
Si no se especifica nada en el contrato, la renta no se podrá actualizar mientras el mismo esté vigente.
- Inventario detallado lo máximo posible:
De cara a evitar cualquier tipo de problema, es importante incluir en el contrato de alquiler un inventario de la vivienda. Es recomendable también incluir fotos.
En el momento en el que se devuelvan las llaves del piso, la vivienda tiene que revisarse por ambas partes. Si hay desperfectos, tendrá que elaborarse un documento. En el caso de que todo esté en orden, la fianza se devolverá al inquilino.
- ¿Quién asume los gastos?
Es preciso especificar en el contrato de arrendamiento cuál es el reparto de gastos entre las partes, que puede pactarse libremente.
El arrendador suele asumir los impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones.
El inquilino se hace cargo de los suministros y las pequeñas reparaciones ordinarias.
- Seguro de impago de alquiler:
- Cláusulas abusivas:
Las partes pueden pactar cláusulas específicas en el contrato de alquiler, pero estas nunca pueden pasar por encima de los derechos recogidos por la normativa vigente.
A la hora de redactar un contrato de alquiler, no es necesario seguir con un modelo específico. Puede redactarse libremente entre las partes, pero es importante que te asegures de que cumpla con los requisitos de la normativa vigente para que sea válido ante cualquier situación.
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